各乡镇人民政府，县直机关各单位，省市、驻沅各单位：

《沅陵县物业管理暂行办法》已经县人民政府常务会议研究同意，现印发给你们，请认真贯彻实施。

 

 

                           沅陵县人民政府

                          2020年12月31日

（此件公开发布）

沅陵县物业管理暂行办法

 

目  录

第一章 总  则

第二章 物业管理区域与共用设施设备

第三章 业主、业主大会及业主委员会

第四章 物业服务

第五章 物业使用和维护

第六章 监督管理

第七章 法律责任

第八章 附  则

 

第一章  总  则

第一条  为规范物业管理活动，维护业主、物业服务人及其他相关方的合法权益，改善业主的生活和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》《湖南省物业管理条例》等法律、法规规定，结合我县实际，制定本办法。

第二条  沅陵县行政区域内的物业使用、维护、服务和管理活动，适用本办法。

本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务人或自行管理方式，对物业服务区域内的建筑物、构筑物及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

第三条  县住建部门负责全县物业管理活动的监督管理工作，依法履行下列职责：

（一）对物业服务质量进行监督管理；

（二）对物业招投标活动进行监督管理；

（三）对物业承接查验、物业服务人退出交接活动进行指导和监督；

（四）处理物业管理中的投诉；

（五）对建筑物及其附属设施的维修资金缴存、使用情况进行监督管理；

（六）法律、法规规定的其他职责。

县自然资源、市场监督管理、公安、城市管理、消防救援、生态环境、卫生健康、民政等有关部门按照各自职责，依法做好与物业管理相关的工作。

第四条 乡（镇）人民政府依法监督指导业主大会成立和业主委员会选举换届等工作，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调物业管理与社区建设的关系，调处物业管理纠纷。

居（村）民委员会协助乡（镇）人民政府开展物业管理相关工作。对业主大会筹备、召开及业主大会、业主委员会的日常工作进行具体指导。

第五条  物业服务行业组织应当加强行业自律，制定物业服务规范和标准，规范物业服务行为，督促物业服务人和从业人员依法经营、诚信服务，提升物业服务水平。

第二章  物业管理区域与共用设施设备

第六条 物业管理区域的划分应当以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、土地使用权属范围、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、社区建设等因素确定。

新建物业管理区域的划分由建设单位在编制建设项目规划设计方案时一并报城乡规划主管部门核定。

尚未划分物业管理区域并已投入使用的，其物业管理区域划分由县住建部门会同乡（镇）人民政府征求业主意见后予以核定。

物业管理用房、供水、供电、供热、供燃气、消防等配套设施设备和相关场地共用不能分割的，应当划为一个物业管理区域。

第七条 建设单位应当在申领商品房预售许可或者现房销售备案前，将物业管理区域资料报县住建部门和乡（镇）人民政府备案，并在商品房买卖合同中载明。

新建住宅建设项目竣工验收合格后，建设单位应当按照有关规定将物业管理区域内的供水、供电、供气、通信等设施设备向相关专业经营单位移交。

第八条  物业服务人应当将物业管理区域向全体业主、物业使用人公示。物业管理区域内的下列配套设施设备和相关场所属于业主共有：

（一）物业服务用房、门卫房、值班室、共用设施设备使用的房屋；

（二）共用的架空层、走廊、楼梯间、电梯间；

（三）物业管理区域内除市政公共道路以外的其他道路，除公共绿地或者明示属于个人以外的其他绿地；

（四）建设单位以商品房买卖合同或者其他书面形式承诺归业主共有的房屋和设施设备；

（五）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施；

（六）法律、法规规定的其他共有部分。

建设单位申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时，应当提出共有物业产权登记申请，由不动产登记机构在不动产登记簿上予以载明。

第三章  业主、业主大会及业主委员会

第九条  业主是指物业管理区域不动产权属证书或者不动产登记簿记载的房屋所有权人。

除前款规定外，符合下列条件之一的，可以认定为业主：

（一）尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、遗赠、征收等旨在转移所有权的行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人；

（二）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

（三）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

（四）因继承取得建筑物专有部分所有权的个人；

（五）其他符合法律、法规规定的单位或者个人。

第十条  业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务人提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会或者物业管理委员会的工作；

（七）监督物业服务人履行物业服务合同；

（八）对物业共有共用区域、部位或者设施设备和相关场地使用情况以及业主共有资金管理使用享有知情权、监督权和收益权

（九）监督建筑物及其附属物维修资金的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第十一条  业主应当履行下列义务：

（一）遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共有共用区域、部位或者设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护以及应对突发事件等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会或者物业管理委员会作出的决定，配合物业服务人实施物业管理；

（四）按照有关规定交纳维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）遵守房屋装饰装修的规定；

（七）支持和配合物业服务人的合法经营和管理活动；

（八）履行房屋安全使用责任；

（九）履行生活垃圾分类投放主体责任，按照规定分类投放生活垃圾；

（十）法律、法规规定的其他义务。

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

第十二条  一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会是物业服务事项的决策机构。具备下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

（一）交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上的；

（二）交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之三十以上，且首期交付的物业专有部分交付使用时间满两年的；

（三）交付使用的户数达到总户数百分之五十以上的。

业主可以向建设单位查询前款规定的有关资料和数据，建设单位应当予以配合。

第十三条  符合召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当向物业所在地的乡（镇）人民政府提出筹备首次业主大会会议的申请，十名以上（含十名）业主也可以联名申请。

乡（镇）人民政府应当在接到申请后三十日内组织成立首次业主大会会议筹备组。筹备组成立之日起七日内，建设单位应当向乡（镇）人民政府以及筹备组报送建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图、共用设施设备交接资料、物业服务用房配置确认资料等。

首次业主大会会议经费由建设单位承担。

第十四条  业主大会会议筹备组由业主推选代表、建设单位代表、乡（镇）人民政府代表、居（村）民委员会代表组成。筹备组人数应当为七至十三人的单数，其中业主推选代表不得少于百分之五十。筹备组组长由乡（镇）人民政府代表担任。

筹备组应当自成立之日起七日内将成员名单和工作职责予以公示，公示时间不得少于七日。

筹备组中的业主成员被提名为业主委员会委员候选人的，其筹备组成员资格即行终止，筹备组应当从符合条件的推选人员中依次递补。

第十五条  首次业主大会会议筹备组负责下列工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；

（二）起草业主大会议事规则、管理规约、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；

（三）确认业主身份、人数及业主投票权数；

（四）组织业主推选业主委员会委员候选人；

（五）确定首次业主大会会议表决规则；

（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前公示会议通知、业主及投票权数确认情况、业主委员会委员候选人情况、业主大会会议表决规则以及前款第二项规定的材料文本，公示时间不得少于七日。业主对公示内容有异议的，筹备组应当复核或者修改，并书面告知异议人。

筹备组应当自成立之日起三个月内组织召开首次业主大会会议。筹备组在业主委员会成立后即自行解散。

首次业主大会会议召开并选举产生业主委员会之日起三十日内，由业主委员会向县住建部门备案。

第十六条  下列事项由业主大会决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员和候补委员；

（四）选聘、续聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（八）确定业主大会、业主委员会工作经费和业主委员会委员工作补贴标准；

（九）改变或者撤销业主委员会作出的不适当的决议；

（十）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第十七条  业主大会可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达业主，并至少提前十五日公示相关文本和信息。

业主大会需要投票表决的，表决意见应当由业主本人签名；业主委托代理人表决的，代理人应当提交本人和业主的身份证复印件及委托书。

采用互联网方式表决的，应当通过县住建部门建立的电子投票系统进行。

业主大会会议不得就已公告议题以外的事项进行表决。

业主大会投票表决的全部资料应当保存三年以上，业主可以查询、复制相关原始资料，并依法实施监督。

第十八条  业主委员会不按照业主大会议事规则的规定组织召开业主大会会议的，乡（镇）人民政府应当责令业主委员会限期组织召开；逾期仍不组织召开的，乡（镇）人民政府应当指导监督居（村）民委员会及时组织召开。

第十九条  业主委员会由五至十一人单数组成，每届任期三至五年，业主委员会委员可以连选连任。

业主委员会委员候选人应当从奉公守法、品行良好、公道正派、热心公益、责任心强、有一定组织能力的业主中产生。

业主委员会委员候选人的选举材料应当载明候选人是否受到过刑事处罚，是否有不良信用记录，是否违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则的情况等信息，并向业主公开。

业主委员会主任、副主任、委员及候补委员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。

第二十条  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内将业主大会会议决定、管理规约、业主大会议事规则、业主委员会委员名单等材料报县住建部门和乡（镇）人民政府备案，并书面告知相关居（村）民委员会。

第二十一条  业主委员会是业主大会的执行机构，接受业主大会和业主的监督，履行下列职责：

（一）执行业主大会决定和决议，维护业主共同利益；

（二）召集业主大会会议，报告年度物业管理实施情况、业主委员会履职情况；

（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同；

（四）监督物业服务人员，全面履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止；

（六）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主交纳物业费用；

（七）拟定共有部分、共有资金使用与管理办法，组织和监督维修资金的筹集和使用；

（八）在物业管理区域内配合行政执法机关开展执法工作；

（九）配合、支持社区居（村）民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督；

（十）制作和保管会议记录、共有物业部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关资料；

（十一）定期向业主通报工作情况，每半年公示共有资金的使用情况和业主委员会委员、候补委员交纳物业费、停车费情况；

（十二）协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（十三）法律、法规以及业主大会赋予的其他职责。

业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定应当经全体委员过半数通过。业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。

第二十二条  业主委员会应当建立信息公开制度，及时公示下列信息：

（一）业主大会议事规则、管理规约；

（二）业主大会和业主委员会决定；

（三）物业服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况；

（四）经业主大会决定占用业主共有的道路或者其他场地设置的机动车停车位及其处分情况；

（五）维修资金的筹集情况；

（六）业主共有部分的经营与收益情况；

（七）业主大会、业主委员会的工作经费和业主委员会委员工作津贴详细情况；

（八）其他应当向业主、物业使用人公开的情况和资料。

前款第一、二、三、四项规定的事项应当持续公示；第五、六、七项规定的事项，业主委员会应当于每年三月底前公布上一年度的信息，公示期不少于三十日。

业主、物业使用人有权查询、复制本条第一款规定的信息及相关原始资料并依法实施监督，业主委员会、物业服务人等应当予以配合。

第二十三条  业主委员会委员不得有下列行为：

（一）阻挠、妨碍业主大会行使职权或者拒不执行业主大会决定；

（二）虚构、转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料；

（三）擅自使用业主大会、业主委员会印章；

（四）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人签订、修改物业服务合同；

（五）侵占、挪用业主共有财产，将业主共有财产借贷给他人或者以业主共有财产为他人提供担保；

（六）收受物业服务人或者与其履行职务有利害关系的单位或者个人提供的红包礼金、减免收费、停车便利等利益；

（七）泄露业主信息，发布违反法律法规、社会公共秩序的不实言论、信息；

（八）拒不执行乡（镇）人民政府、相关主管部门关于本物业管理区域的整改要求或者人民法院生效裁判；

（九）侵害业主合法权益的其他行为。

业主委员会委员有前款情形之一的，由乡（镇）人民政府责令业主委员会提请业主大会罢免有关委员资格。在委员资格被罢免前，业主委员会应当停止该委员履行职责，并向业主公示。罢免业主委员会委员时，应当允许其提出申辩并记录归档。

第二十四条  业主委员会应当于任期届满三个月前召开业主大会会议进行换届选举；逾期未换届的，乡（镇）人民政府应当责令其限期换届选举。

业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将保管的档案资料、印章及业主共有的其他财物移交新一届业主委员会。逾期不移交的，新一届业主委员会可以请求乡（镇）人民政府督促移交。

第二十五条  业主委员会做出的决定违反法律、法规和管理规约、业主大会议事规则的规定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，由签字同意该决定的业主委员会委员承担相应的法律责任。

第二十六条  业主委员会违规使用公共收益和工作经费的，县住建部门和乡（镇）人民政府、社区居（村）民委员会应当委托有资质的审计机构对该业主委员会使用公共收益的情况以及工作经费进行财务审计。

换届后，新一届业主委员会可以委托有资质的审计机构对上一届业主委员会进行审计。

审计费用从公共收益中列支。

第四章  物业服务

第二十七条  在业主大会选聘物业服务人之前，建设单位应当按照国家、省有关规定选聘前期物业服务企业，签定书面前期服务合同，实施前期物业管理服务。

 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

建设单位在物业销售前应当制定临时管理规约，对业主、物业使用人在物业活动中应当遵守的行为准则作出规定。前期物业服务合同和临时管理规约应当在商品房销售现场进行公示。

第二十八条  新建物业交付使用前，建设单位和前期物业服务人应当进行物业承接现场查验。未经现场查验的，建设单位不得交付使用，物业服务人不得承接。

前期物业服务人应当邀请业主代表、县住建部门、乡（镇）人民政府、居（村）民委员会参加物业承接现场查验，必要时可以聘请有关专业机构予以协助。

第二十九条  实施承接查验的物业，应当符合下列要求：

（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、生环等部门出具的认可或者准许使用文件，并报建设行政主管部门备案；

（二）水、电已纳入城市管网，安装了分户计量装置和控制装置，并对物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备及本物业管理区域内的非住宅用户配置了独立的水、电计量装置；

（三）管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成了住宅室内外燃气、供热管道的铺设且与相应管网连接，并按照规划要求安装了分户计量装置和控制装置；

（四）光纤、有线电视传输通信线路及电话、宽带和有线电视端口铺设到户，地下通信管道铺设到位且与城市公用通信管道相衔接，安全监控装置及其他安全防范设施设备按照规划设计要求配置到位；

（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等公共设施设备取得使用合格证书；

（六）按照规划要求完成了教育、邮政、文化、医疗卫生、体育、环境卫生等设施以及社区管理用房建设；

（七）按照规划要求完成了小区道路建设，并与城市道路或者公路相连；

（八）按照规划要求完成了绿化建设及车库、车位配置；

（九）建筑物及其配套设施标志标识完整、清晰；

（十）法律、法规和前期物业服务合同规定的其他条件。

物业交接双方应当签订物业交接验收协议，作为物业服务合同的补充协议。

鼓励实行住宅物业住房品质分类。规划设计对住宅物业住房品质有明确标准要求的，前期物业服务人应当按要求进行查验。

第三十条  经现场查验，符合本办法第二十九条规定的，前期物业服务人应当与建设单位签订物业承接协议；不符合的，应当制定书面整改计划，由建设单位按照计划要求整改，并于整改完毕后组织复验。

前期物业服务人应当自物业承接协议签订之日起三日内，将承接查验情况和承接协议予以公示，公示时间不得少于十五日。

第三十一条  前期物业服务人应当自物业交接后三十日内，持下列文件向县住建部门办理备案手续：

（一）前期物业服务合同；

（二）临时管理规约；

（三）物业承接查验协议；

（四）建设单位移交资料清单；

（五）查验记录；

（六）交接记录；

（七）其他有关承接查验的文件。

第三十二条  新建物业建设单位应当按照下列标准配置物业管理用房：

（一）建筑面积不少于建筑物总面积的千分之二，最低不少于八十平方米；

（二）具备水、电、采光、通风等正常使用功能的地面以上独立成套装修房屋；设置在无电梯的楼房的，所在楼层不得高于四楼。

第三十三条  建设单位应当按照规划要求配套建设业主基本公共活动用房和生活服务用房。业主基本公共活动用房和生活服务用房属于全体业主共有。

保障性住房小区、国有土地上房屋征收或者农村集体土地征收拆迁安置住房小区及有条件的其他项目，建设单位还可以按照建筑物总面积的一定比例配套建设经营性用房。经营性用房的收益主要用于物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和业主委员会工作经费支出。

第三十四条  建设单位销售物业时，应当在销售场所公示经批准的规划设计方案、物业管理区域资料、临时管理规约、前期物业服务合同等材料和物业服务用房、共用部位、共用设施设备等信息，并向物业买受人提供书面告知材料。

建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当将前期物业服务合同和临时管理规约作为物业买卖合同的附件。

第三十五条  建设单位应当按照国家规定及合同约定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

建设单位在竣工验收备案前，应当按照物业建筑安装总造价百分之三的比例向县住建部门交存物业保修金，作为物业保修期内物业维修费用的保障。

建设单位在物业保修期内未及时履行保修义务的，业主或者物业服务人可以申请使用物业保修金予以维修。

物业保修期满，县住建部门应当将剩余的物业保修金及利息退还建设单位。

第三十六条  业主大会可以决定采用招标或者协议的方式选聘物业服务人。

业主大会决定采用招标方式选聘物业服务人的，由业主委员会依照招标投标法律、法规组织招标。

业主大会决定采用协议方式选聘物业服务人的，业主委员会应当将三家以上备选的物业服务人的基本情况、拟签订的物业服务合同的主要内容予以公示，并根据业主意见对公示内容调整后，提请业主大会决定。

物业服务人应当自物业服务合同签订之日起三十日内将物业服务合同报送县住建部门备案。

建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第三十七条  物业服务人在物业服务活动中享有下列权利：

（一）对物业及物业管理区域内的建筑物及其附属设施维修养护、环卫及相关秩序进行管理；

（二）根据物业服务合同约定收取物业费；

（三）劝阻、制止损害物业、妨碍物业管理区域秩序和其他损害业主利益的行为；

（四）采取合理措施保护业主的人身、财产安全；

（五）对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人有权及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理；

（六）法律、法规规定和物业服务合同约定以及业主大会授予的其他权利。

第三十八条  物业服务人应当按照物业服务合同、物业服务规范提供物业管理服务，履行下列义务：

（一）落实消防、安防人员和措施，确保消防、安防监控设施正常使用，做好物业管理区域内的消防、安防和人民防空工程维护管理工作；

（二）负责业主共有道路及其他公共场地的清扫保洁，负责物业管理区域内的垃圾清运，维护物业管理区域的环境卫生；

（三）对物业共用部位、共用设施设备进行养护、维修；

（四）做好物业养护、维修、更新及费用开支的记录，妥善保管物业档案资料和有关财务账册，建立物业服务信息平台，为业主、物业使用人提供免费查询服务；

（五）实行二十四小时值班制，建立和完善物业服务工作应急预案，及时处理物业服务中的突发事件；

（六）执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。

（七）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

第三十九条  除有关国家机关依法调取外，未经业主、物业使用人书面同意，物业服务人不得向他人出售或者非法提供业主、物业使用人的个人信息。

未经法定程序并签订委托合同，物业服务人不得利用业主共用部位、共用设施设备进行经营，不得侵占或者擅自使用、处分业主共有财产和依法归业主所有的收益。

第四十条  物业服务人应当根据物业服务合同的约定，在业主委员会的监督下，委托专门机构承担电梯、防雷装置、消防设施和器材等的养护、检测、维修以及清扫保洁、园林绿化、工程施工等专项服务。

电梯、压力容器等特种设备和消防器材、设施应当委托具备专业资质的检测机构进行定期检验检测，委托具备专业资质的维护保养机构负责日常维护、保养。

物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。

物业服务人不得将物业管理区域内的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务肢解后分别转委托给第三人。

第四十一条  物业费收费标准和交纳方式由物业服务合同约定。实行政府指导价的，应当在指导价范围内确定。

物业服务人应当公示物业服务合同约定的收费项目、收费标准、收费依据、收费方式。物业服务人不得向业主收取任何未经合同约定并经公示的费用。

物业服务合同期内，物业服务人不得擅自提高物业服务收费标准。如需提高的，物业服务人应当按栋公示拟调价方案、调价理由、成本变动情况等相关资料，与业主委员会协商，并经业主大会同意；没有成立业主大会的，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并签订变更协议。

第四十二条  业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

第四十三条 业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。

业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。

产权转让的，业主应当结清物业服务费，并自转让合同签订之日起十五日内将转让事项告知业主委员会和物业服务人。出租物业专有部分的，出租人应当在租赁合同签订后及时将承租人及其联系方式、租赁期限、物业服务费交纳的约定等情况书面告知业主委员会和物业服务人。

第四十四条  物业服务人应当在物业管理区域显著位置公示下列信息，信息发生变化的，应当及时更新：

（一）物业服务人名称、物业服务合同约定的服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准、岗位情况、服务投诉电话；

（二）电梯、消防、监控等设施设备的日常维护保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等；

（三）月度公共水电费用分摊以及物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况；

（四）年度物业服务工作情况；

（五）其他应当公示的信息。

物业服务费采用酬金制方式收取的，物业服务人应当按照规定建立物业服务各项资金收支台账，于每年三月底前公布上一年度物业服务各项成本费用、接受委托利用业主共用部位和共用设施设备进行经营的各项收支、公共水电费用分摊等详细情况。业主对公示内容提出异议的，物业服务人应当予以答复。

第四十五条  物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。

物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限和方式另有约定的除外。

物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。

当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

第四十六条  物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好以下交接工作：

（一）物业承接查验资料；

（二）物业服务期间形成的物业及设施设备运行、保养、维修、改造、更新的有关资料和物业服务档案；

（三）物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备；

（四）预收、代收的有关费用及相关账册、票据；

（五）法律、法规规定和物业服务合同约定应当移交的其他资料和财物。

原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费。

第四十七条  物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项。

物业服务人退出时，尚未选聘新物业服务人的，业主委员会可以申请乡（镇）人民政府进行应急管理；尚未成立业主大会的，十名以上业主可以联名申请乡（镇）人民政府进行应急管理。乡（镇）人民政府应当指导、督促居(村)民委员会组织不超过一年的基本保洁、秩序维护等服务，费用由全体业主共同承担。

第四十八条  物业服务人不得有下列行为：

（一）减少物业服务内容、降低物业服务标准；

（二）采取中断供水、供电、供气、供热等方式限制或者变相限制专业服务、催收物业费；

（三）擅自增加收费项目、提高收费标准，超期收取费用；

（四）擅自处分属于业主的物业共用部分、共用设施设备的所有权或者使用权；

（五）擅自拆除、损坏物业管理区域内的共用设施设备；

（六）擅自撤离或者拒不退出物业管理区域；

（七）终止服务撤离时，拒不移交属于业主的档案资料、物品、资金等；

（八）法律、法规禁止的其他情形。

第五章  物业使用和维护

第四十九条  业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。

业主大会或者业主委员会对以下违反法律、法规以及管理规约的行为，有权请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失：

（一）任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为；

（二）违反管理规约，封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩、外置式晾衣架等设施；

（三）其他违反管理规约损害公共利益和他人合法权益的行为。

业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

第五十条  物业管理区域内禁止下列行为：

（一）改变房屋、人民防空工程承重结构、主体结构；

（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层卧室、客厅、餐厅、书房、厨房之上；

（三）擅自将住宅改变为经营性用途或者以其他形式擅自改变物业规划用途；

（四）侵占、损坏共用的屋顶、地面架空层等物业共用部位、共用设施设备；

（五）擅自改变房屋外观或者违法搭建建筑、构筑物；

（六）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀性或者放射性等危险物品；

（七）高空抛物、随意弃置垃圾、排放污水；

（八）排放有毒、有害等污染环境的物质；

（九）侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施；

（十）占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道、消防登高面，损坏消防设施及器材；

（十一）使用地锁、石墩、栅栏等障碍物占用公共道路、公共停车泊位，违反规定停放车辆；

（十二）违反规定饲养动物；

（十三）法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。

违反前款规定的，物业服务人、业主委员会应当予以劝阻、制止。业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务人、业主委员会应当及时处理。劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法处理。

第五十一条  业主、物业使用人对其所有或者使用的窗户、阳台、搁置物、悬挂物等可能影响公共安全的物品和设施承担安全管理责任。

物业服务人应当加强对物业墙面、外墙、楼梯间等共有物业的日常巡查。发现业主、物业使用人使用的窗户、阳台、搁置物、悬挂物存在安全隐患的，应当通知业主或者物业使用人及时处理。

第五十二条  物业管理区域禁止从建筑物高空抛掷物品危害他人安全或者破坏环境卫生。

物业服务人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生。

第五十三条  建设单位、物业服务人或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

第五十四条  同一物业管理区域内，有两户以上业主的住宅物业和非住宅物业，业主应当交存专项维修资金。业主交存的维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造，不得挪作他用。

首期维修资金，由物业买受人在办理商品房预售合同备案前存入维修资金专户。房屋竣工后尚未售出和建设单位自留的物业，由建设单位在竣工验收备案前存入维修资金专户。

续交、补交的物业专项维修资金可以一次性交存，也可随物业管理费逐月交存。

第五十五条  发生下列紧急情况，需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金，并立即组织应急维修：

（一）物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏；

（二）消防、电力、供水、排水、供气系统出现功能障碍或者部分设备严重损坏等重大安全隐患或者紧急情况；

（三）电梯故障；

（四）建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动，玻璃幕墙炸裂；

（五）其他发生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况。

第五十六条  对配套设施设备不齐全的老旧住宅区，县人民政府应当制定老旧住宅区物业改造规划和年度实施计划，加大资金投入，完善配套基础设施和公共服务设施，改善老旧住宅区的综合环境和物业服务。

乡（镇）人民政府应当推动老旧小区实行物业管理，老旧小区物业服务所需费用由业主或者物业使用人承担。

老旧住宅小区业主需要增设电梯的，县自然资源、住建、应急管理、市场监管、财政等有关部门应当根据国家和省有关规定予以支持。

第六章  监督管理

第五十七条  县直相关部门接到业主、业主委员会或者物业服务人的投诉举报，应当在各自的职责范围内及时进行调查、处理，并将调查、处理结果告知投诉举报人。

第五十八条  维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

维修资金的财务管理和会计核算应当依法接受财政部门监督。

第五十九条  县住建部门应当将物业服务人纳入统一的物业服务行业信用信息平台，记录物业服务人的信用信息。

第六十条  乡（镇）人民政府、居（村）民委员会、企业事业单位、社会团体和其他组织应当支持城乡社区人民调解组织及时调解物业纠纷，鼓励社会工作者、人民调解员、法律专业人士等参加物业纠纷调解。

第六十一条  物业服务人应当依照法律、法规及物业服务合同约定落实安全防范措施，将安全台账按月送交居（村）民委员会。

居（村）民委员会应当协助乡（镇）人民政府对物业服务人安全防范措施的落实情况进行指导监督。

第七章  法律责任

第六十二条  违反本办法规定，建设单位、物业服务人未履行承接查验义务的，由县住建部门责令限期改正；逾期不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。

第六十三条  违反本办法规定，物业服务人、业主委员会成员侵害业主利益的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六十四条  物业服务人未履行物业服务合同义务或者履行合同不符合约定导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第六十五条  县住建部门或者其他有关行政主管部门和乡（镇）人民政府及其工作人员在物业管理工作中不依法履行监督管理职责的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六十六条  违反本办法规定的其他行为，法律、法规规定处罚的，从其规定。

第八章 附  则

第六十七条  本暂行办法自2021年1月1日实施。